Locatarii nu sunt obligați să plătească integral reparațiile din bloc. Asociația de proprietari, obligată să contribuie financiar în astfel de situații

Infiltrațiile, inundațiile sau refulările provenite din părțile comune ale unui bloc nu sunt neplăceri trecătoare, ci situații care pot produce pagube serioase locuințelor și pot afecta sănătatea proprietarilor. Potrivit specialiștilor în administrarea condomiilor, legea oferă prorpeitarilor pași clari de urmat atunci când asociația de proprietari nu își îndeplinește obligațiile.

Citește și: Amenzi uriaşe pentru necurăţarea trotuarelor. Costuri suplimentare dacă un pieton şi-a luxat piciorul lângă casa/blocul tău

Astfel, în momentul în care o proprietare individuală este afectată din cauza unei defecțiuni apărute la o parte comună, precum terasa, acoperișul, instalațiile de apă sau canalizare, proprietarul are dreptul să inițieze o serie de demersuri legale.

Primul pas este documentarea situației: fotografii care să surprindă infiltrațiile sau pagubele produse, întocmirea unui proces-verbal de constatare, fie împreunp cu președintele sau administratorul asociației, fie cu ajutorul unui executor judecătoresc. Aceste dovezi sunt esențiale pentru orice etapă ulterioară.

Alte articole

Reguli noi la bloc. Hotărârile asociaţiilor de proprietari pot deveni nule!

Ce obligații au proprietarii de apartamente nelocuite. Trebuie să facă asta chiar și cu zero persoane declarate la întreținere

Apoi, urmează faza notificării, considerată una dintre cele mai importante etape. Notificarea trebuie trimisă în scris către asociația de proprietari și trebuie să cuprindă datele de indentificare ale proprietarului, descrierea exactă a problemei, menționarea prejudiciului suferit, dar și un termen clar în care asociația este obligată să intervină. Pot fi solicitate despăgubiri pentru bunurile stricate sau pentru readucerea locuinței la starea inițială.

Specialiștii subliniază că menționarea termenului de remediere este esențială. După expirarea acestuia, dacă asociația nu a luat măsuri concrete, proprietarul are dreptul să efectueze lucrările pe cont propriu, urmând să recupereze costurile de la asociație, fie să se adreze instanței de judecată.

Legea nr. 196/2018 este clară: acoperișul, terasa, fațadele, instalațiile comune și alte elemente similare sunt părți comune, iar asociația de proprietari are obligația legală de a le întreține, repara și menține în stare bună de funcționare. Niciun proprietar nu ar trebui să suporte prejudicii cauzate de neglijența în adminstratea acestor părți comune.

Citește și: Reguli noi la bloc. Hotărârile asociaţiilor de proprietari pot deveni nule!

În lipsa unui răspuns din partea asociației de proprietari, proprietarul poate sesiza instanța, solicitând obligarea asociației la efectuarea lucrărilor, cât și plata prejudiciilor, a cheltuielilor de judecată și a costurilor aferente expertizelor.

Model de notificare, adaptabil fiecărei situații în parte: 

„Model notificare – infiltrație terasă. Notificarea este cu titlu de exemplu și poate fi adaptată pentru fiecare situație particulară.
CĂTRE
ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI BLOC ____
Str.________, nr.__, bl.__, Oraș/Sector _____, Jud. _____
CIF _____
În atenția: Comitet executiv prin președinte
Subsemnata/Subsemnatul _____ domiciliat în Oraș _____, Str. _____, nr.__, Bl.__, Sc.__ Et.__, Ap.__, Jud./Sector ______, în calitate de proprietar,
Având în vedere infiltrațiile de apă din cadrul apartamentului deținut de către subsemnata/subsemnatul, datorate deteriorării acoperișului/terasei,
Având în vedere faptul că pereții exteriori și acoperișul/terasa imobilului reprezintă parte comună, așa cum menționează Legea nr. 196/2018,
Având în vedere că asociația de proprietari are obligația de a menține în bună stare de funcționare toate părțile comune și niciun proprietar nu trebuie să suporte vreun prejudiciu datorită părților comune, astfel cum precizează Legea nr. 196/2018,
Având în vedere repetatele solicitări formulate de către subsemnata/subsemnatul de luare a măsurilor ce se impun în vederea stopării infiltrațiilor, demersuri rămase fără niciun fel de rezultat,
În temeiul Legii nr. 196/2018 formulez și vă remit prezenta

N O T I F I C A R E
Prin care vă pun în vedere și vă somez ca în termen de 30/60/90 de zile lucrătoare de la data primirii prezentei să procedați la realizarea lucrărilor de reparație la acoperișul/terasa imobilului, acoperiș/terasă prin care apa se infiltrează în apartamentul subsemnatei/subsemnatului.
Precizez faptul că subsemnata/subsemnatul am solicitat în scris asociației încă din anul xxxx realizarea unor lucrări la nivelul acoperișului/terasei imobilului, acoperiș/terasă care s-a deteriorat și prin care, din cauza precipitațiilor și/sau topirii zăpezii, apa se infiltrează în cadrul apartamentului deținut de către subsemnata/subsemnatul.
Deși ați luat la cunoștință de existența infiltrațiilor și de faptul că imobilul subsemnatei/subsemnatului are de suferit, deteriorându-se, nu s-a luat niciun fel de măsură concretă și viabilă.
Asociația de proprietari are obligația de a întreține părțile comune. Acestă obligație rezidă și din prevederile regăsite în Legea nr. 196/2018, astfel:

Art.2 lit p) părți comune – părțile din clădire și/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietăți individuale și sunt destinate folosinței tuturor proprietarilor sau unora dintre aceștia, precum și alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună. Părțile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietățile individuale, care constituie bunurile principale. Toate părțile comune formează obiectul proprietății comune. Părțile comune nu pot fi folosite decât în comun și sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată;

Art. 11 1) Asociația de proprietari este forma juridică de organizare și de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, cu personalitate juridică, fără scop lucrativ, înființată în condițiile prezentei legi, care are ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți proprietarii.
(2) Consecințele neluării măsurilor de organizare și funcționare cu privire la administrarea și gestiunea proprietății comune sunt în răspunderea juridică a tuturor proprietarilor sau a reprezentanților acestora, după caz.

Art. 35 1) În cazul clădirilor cu mai multe locuințe sau spații cu altă destinație și în cazul clădirilor multietajate constituie părți comune din condominiu, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, următoarele:
e) locurile de trecere, scările și casa scărilor și coridoarele; pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune; subsolul; coșurile de fum; holurile; instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament/racord până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate individuală; canalele pluviale; paratrăsnetele; antenele colective; podul; pivnițele, boxele, spălătoria, uscătoria; ascensorul; interfonul – partea de instalație de pe proprietatea comună; rezervoarele de apă; centrala termică proprie a clădirii; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura, structura de rezistență; fațadele; acoperișul; terasele;
Astfel, asociația de proprietari prin organele sale de conducere are obligația de a proceda la realizarea lucrării printr-un prestator specializat care să facă lucrarea conform reglementărilor legale și pentru care să poată emită o garanție. Președintele urmează a semna contractul cu acel prestator, în urma analizării unor oferte.
Menționez că această stare de fapt nu mai poate fi tolerată, infiltrațiile afectând balconul, bucătăria, holul, baia și/sau dormitorul. În unele locuri datorită infiltrațiilor, tencuiala a început să cadă.
Timpul îndelungat în care nu s-a luat nicio măsură a dus la afectarea parchetului ce s-a umflat și a apărut mucegai, fapt care poate să îmi dauneze sănătății.
Având în vedere cele de mai sus, va pun în vedere și vă somez ca în termen de 30 de zile lucrătoare de la data primirii prezentei să procedați la plata către subsemnata/subsemnatul a sumei de xxxxx lei, sumă ce reprezintă contravaloarea prejudiciului încercat de către subsemnata/subsemnatul, suma necesară aducerii imobilului la starea inițială.
Am încercat în repetate rânduri să vă determin să luați în discuție necesitatea realizării lucrării de hidroizolație/reparație a acoperișului, lucrare necesară și urgentă, în condițiile în care în cadrul apartamentului meu, când plouă, baltește apa și stau cu recipiente în casă pentru colectarea apei infiltrate prin plafon. În situația în care în termenele de mai sus nu veți proceda la realizarea lucrării la acoperișul/terasa imobilului și nu veti face plata sumei aferentă prejudiciului suferit, subsemnata/subsemnatul îmi rezerv dreptul de a proceda la acționarea în instanță a asociației, cu toate consecințele, urmând ca asociația să suporte costul lucrării, onorarii, taxa de timbru, contravaloarea onorariul pentru expert.
Prezenta reprezinta punere in intarziere conform Codului Civil.

Data _____ Nume și prenume + semnătura ________”.