Românii care cumpără apartamente trebuie să aibă mare grijă la documentație. Riscurile care, dacă nu sunt atenți, pot deveni greșeala vieții lor

Românii care cumpără apartamente și nu sunt atenți să vadă dacă acestea au autorizație pot trăi coșmarul vieții lor. Avocatul Claudiu Filipoiu transmite că, dacă nu există documentele legale, cumpărătorul este expus la riscuri grave, precum imposibilitatea de intabulare a imobilului, dificultăți în obținerea de credite sau asigurări și chiar demolarea imobilului, potrivit Capital.

Riscurile la care se supun cei ce cumpără apartamente

Persoanele care cumpără apartamente ce nu au autorizație completă se expun unor riscuri variate, mai ales dacă le achiziționează când se află în stadiul construcției. Printre ele, demolarea parțială sau totală a construcției, imposibilitatea intabulării și accesării finanțărilor sau polițelor de asigurare.

„Riscurile variază în funcție de stadiul construcției și de gradul de neregularitate, însă în general întâlnim riscuri precum:

– Riscul de desființare sau demolare a construcției făcute fără autorizație: în ipoteza în care autoritățile constată că imobilul sau anumite lucrări au fost construite ilegal, fără autorizație, se poate dispune demolarea parțială sau totală, pe cheltuiala cumpărătorului (proprietarului);

Alte articole

Motivul pentru care tot mai mulți români renunță la apartamente și caută să se mute la casă

ANAF vinde case și apartamente cu prețuri de până la 50% mai mici decât pe piață. Românii se înghesuie la licitațiile organizate de Fisc

– Dreptul de proprietate nu poate fi intabulat: cumpărătorul nu va putea înregistra proprietatea la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară fără o autorizație validă și recepția finală a construcției;

– Probleme cu asigurarea locuinței sau finanțarea bancară: băncile refuză să acorde credite ipotecare pentru imobile fără autorizație completă, iar companiile de asigurări refuză să emite polițe de asigurare;

Citește și : Românii care stau la casă riscă amenzi de până la 800 de lei pentru un gest banal. Ce trebuie să facă pentru a evita sancțiunea usturătoare

– Sancțiuni administrative și penale: cumpărătorul poate fi obligat la plata unor amenzi sau poate fi obligat să obțină el însuși autorizațiile retroactiv, ceea ce implică timp, efort și costuri suplimentare semnificative; în unele cazuri, în cazul în care cumpărătorul l-a instigat sau ajutat pe vânzător să facă unele modificări structurale fără autorizație de construire înainte de vânzare, poate fi atrasă chiar și răspunderea penală a cumpărătorului.”, a spus pentru Capital.ro, avocatul Claudiu Filipoiu, fondator Filipoiu Legal.

La ce trebuie să fie atenți cumpărătorii

Pentru a evita orice fel de litigii ulterioare, cumpărătorii trebuie să facă verificări riguroase, nu numai asupra actelor uzuale, ci și asupra legalității construcției. Trebuie să analizeze certificatele de urbanism, autorizațiile de construire și recepțiile, eventualele litigii sau contestații urbanistice, precum și evaluarea tehnică a apartamentului de către un expert.

„Cumpărătorul trebuie să manifeste prudență și să facă o serie de verificări care îl pot pune la adăpost: pe lângă verificările uzuale (verificare extras de carte funciară actualizat, acte de proprietate și istoricul imobilului, certificat fiscal etc.), pot fi făcute și unele verificări care să vizeze țintit problema efectuării de construcții fără autorizație:

– verificarea certificatului de urbanism, pentru a fi văzute restricțiile urbanistice (zonă protejată, coeficienți de ocupare, distanțe față de vecini) și dacă imobilul respectă planul urbanistic general sau zonal;

– verificare autorizație de construire și recepție;

– verificarea litigiilor și procedurilor administrative (pentru a se vedea dacă există procese pe rol legate de imobil sau dacă au fost formulate pe cale administrativă contestații urbanistice);

– evaluarea tehnică generală a apartamentului (poate fi chiar angajat un expert tehnic dacă există suspiciunea unor modificări neautorizate)” a mai spus avocatul Filipoiu.

Ce consecințe au problemele descoperite după cumpărare

În cazul în care apar probleme legate de autorizație după achiziție, cei ce cumpără apartamente pot fi nevoiți să suporte costuri ridicate pentru obținerea autorizațiilor retroactive și chiar pentru demolarea unor părți ale construcției. Mai mult, pot apărea dificultăți la revânzare, împărțirea moștenirii sau la obținerea de credite ipotecare.

„Consecințele legale variază:

– cumpărătorul poate fi sancționat cu amenzi contravenționale;

– demolarea sau parțială sau totală a părților neautorizate, pe cheltuiala cumpărătorului, acest proces fiind foarte costisitor și putând dura chiar și ani de zile;

– probleme legate de proprietate și intabulare, ceea ce poate genera probleme la revânzare, la împărțirea moștenirii sau la obținerea de credite ipotecare;

– obligația cumpărătorului la obținerea de autorizații retroactiv, ceea ce implică efort și costuri suplimentare (expertize tehnice, proiecte noi, taxe, modificări ale construcției);

– în unele cazuri, chiar și răspunderea penală, dacă de exemplu se continuă de către cumpărător realizarea unor construcții neautorizate la anumite categorii de imobile (imobilele monument istoric, amplasate în zone construite protejate etc.)” notează avocatul.

Riscuri și pentru cei ce cumpără apartamente vechi

Și cei ce cumpără apartamente vechi trebuie să fie atenți la anumite aspecte juridice. Printre ele, posibile revendicări sau retrocedări, vicii ascunse, restricții urbanistice sau clasificarea seismică. Mai mult, datoriile comune ale asociațiilor de proprietari pot afecta costurile viitoare ale locuinței.

„În cazul achiziției de locuințe vechi, cumpărătorii trebuie să manifeste prudență și să facă verificări riguroase, existând și alte riscuri legale:

– riscuri legate de retrocedări și revendicări;

– clasificarea seismică și riscuri de siguranță – clasificarea seismică având impact asupra prețului, asupra modului în care poate fi utilizată locuința în viitor (existând unele interdicții de a o folosi în alte scopuri, de a o închiria în anumite condiții etc.), asupra finanțării achiziției unor astfel de imobile (băncile nu acordă credite ipotecare pentru imobile clasificate în anumite clase de risc seismic);

Citește și : DOCUMENTUL fără de care nu ai cum să plăteşti facturile la iarnă! Uită de a doua plapumă, cum obţii ajutor de încălzire sezon 2025-2026 

– vicii ascunse (defecte structurale, instalații defecte, umiditate, izolație slabă, instalații învechite), vânzătorul răspunzând pentru acestea numai pentru o perioadă de timp și în anumite condiții;

– restricții urbanistice și situarea în zone protejate, caz în care modificarea locuinței necesită avize speciale;

– datorii comune ale asociațiilor de proprietari (clădirile vechi au uneori probleme comune, ce țin de acoperiș, fațadă, cumpărătorul devenind răspunzător pentru cotele sale părți din imobil.”  a concluzionat avocatul Claudiu Filipoiu