Reguli pe care un administrator de bloc nu are voie să le încalce. Riscă să ajungă în instanţă

Este important ca românii care stau la bloc să fie bine informați cu privire la ce nu are voie să facă un administrator de bloc și cum pot reacționa pentru a-și apăra drepturile. Una dintre cele mai stricte interdicții este luarea deciziilor importante fără acordul Adunării Generale. Administratorul nu poate hotărî de unul singur asupra unor investiții semnificative, cum ar fi înlocuirea centralei termice, lucrările de reabilitare sau contractarea unor firme pentru diverse servicii. Astfel de inițiative trebuie discutate și votate în cadrul unei adunări legale a proprietarilor.

De asemenea, administratorul nu are dreptul să angajeze firme sau persoane fizice fără un mandat explicit din partea comitetului executiv ori al Adunării Generale. Semnarea contractelor pentru curățenie, reparații, pază sau alte servicii trebuie să aibă la bază o aprobare colectivă. Este, de asemenea, interzisă reținerea unor sume de bani fără justificare clară. Administratorul nu poate percepe comisioane ascunse, penalități nejustificate sau alte sume neaprobate printr-o hotărâre oficială a a asociației de proprietari.

O altă obligație importantă este transparența financiară. Administratorul este obligat să afișeze lunar, la avizier, lista cheltuielilor, detaliind toate sumele și calculele aferente fiecărui apartament. Orice lipsă de transparență în gestiunea fondurilor comune reprezintă o abatere gravă. Administratorul mai trebuie să păstreze o evidență contabilă corectă, să arhiveze toate chitanțele și să furnizeze rapoarte financiare ori de câte ori acestea sunt solicitate de către locatari sau de cenzor. Refuzul de a oferi acces la aceste documente constituie un abuz.

Citeşte şi: Ce salariu are un administrator de bloc în București. Mulți români nici nu visează la asemenea bani

Alte articole

Suma pe care toţi proprietarii de apartamente sunt obligați să o plătească. „Are valoare juridică”

Termenele trecute în lege pe care asociațiile de proprietari trebuie să le respecte

Este interzis, de asemenea, ca administratorul să blocheze sau să refuze verificările efectuate de cenzor sau de comisia de cenzori, care au dreptul legal să analizeze documentele contabile și să verifice modul în care sunt gestionate fondurile asociației. În cazul în care administratorul oferă servicii contra cost, cum ar fi fotocopierea documentelor sau alte intermedieri, acestea trebuie aprobate în prealabil de către asociație și justificate în mod corespunzător. Perceperea unor sume suplimentare fără acordul locatarilor este ilegală.

Administratorul nu poate modifica după bunul plac modul de repartizare a cheltuielilor. Calculul întreținerii trebuie să respecte cotele-părți de proprietate și regulamentele interne, nu preferințele personale ale administratorului.

Cum poți acționa în cazul unui abuz

Dacă există suspiciuni privind posibile nereguli sau abuzuri din partea administratorului, primul pas este formularea unei cereri scrise prin care se solicită explicații și acces la documentele asociației, conform prevederilor Legii 196/2018. Aceasta oferă fiecărui proprietar dreptul de a verifica actele contabile și justificările cheltuielilor. Dacă administratorul refuză colaborarea, următorul pas este sesizarea comitetului executiv sau a președintelui asociației, care au responsabilitatea de a solicita lămuriri și, dacă este cazul, pot propune demiterea administratorului.

O alternativă eficientă este solicitarea unui control efectuat de către cenzor sau comisia de cenzori, acolo unde această structură este activă. Conform legii, cenzorul trebuie să răspundă solicitărilor în termen de 30 de zile.

Citeşte şi: O nouă taxă apare în România. Sunt vizați atât cei care locuiesc la casă, cât și cei care stau la bloc. Câți bani vor da la stat din 2026

În cazurile în care neregulile persistă, se poate iniția procedura de schimbare a administratorului. Pentru aceasta, este necesară strângerea semnăturilor a cel puțin 20% dintre proprietari, pentru a convoca o Adunare Generală extraordinară unde se poate vota numirea unui nou administrator. Paralel, se poate trimite o plângere la Direcția de Relații cu Asociațiile de Proprietari din cadrul primăriei de sector. Plângerea trebuie să includă faptele semnalate, însoțite de dovezi – cum ar fi copii ale cererilor refuzate, lipsa documentelor sau fotografii cu avizierul neactualizat.

În cele mai grave cazuri, când există suspiciuni de delapidare sau fals în acte, este recomandat să se formuleze o plângere penală la Poliție sau să se inițieze o acțiune în instanță civilă. Aceste demersuri pot fi întreprinse individual sau în numele asociației de proprietari.