Cum ajunge la licitație un apartament executat silit ANAF. Ce document trebuie să verifici înainte să cumperi o locuință

Achiziționărea unui apartament la licitațiile organizate de ANAF presupune anumite riscuri juridice, astfel că verificărea situației imobilului înainte de participare este deosebit de importantă. Un apartament scos la licitație de ANAF poate avea un preț de pornire sub cel întâlnit pe piață, dar nu este singurul element care contează. Posibilitatea de a vizita apartamentul, eventualele costuri de reparație și situația persoanelor care îl ocupă pot influența decizia de cumpărare.

„Procedura de executare silită începe atunci când debitorul înregistrează restanțe, iar obligațiile de plată nu sunt achitate la scadență. Într-o primă etapă, acestuia i se comunică o somație prin care i se cere să își achite datoriile. Dacă datoria nu este stinsă în termenul prevăzut, executarea silită poate continua asupra bunurilor și veniturilor debitorului. Procedura poate viza bunuri mobile, sume de bani, inclusiv prin poprire, precum și proprietăți imobiliare. După identificarea imobilelor care pot fi valorificate prin executare silită, ANAF publică anunțurile de vânzare, care cuprind și informațiile despre licitație”, a explicat avocatul Bogdan Pițigoi pentru Digi24.

Cum se poate participa la licitația pentru un apartament

La licitațiile ANAF, doritorii sunt nevoiți să își exprime interesul de participare prin înscriere, depunerea documentelor necesare, plata taxei de participare în valoare de 10% din prețul de pornire și plasarea ofertei de cumpărare. Taxa este restituită persoanelor care nu câștigă licitația sau este reținută în contul prețului in cazul adjudecatarului.

Urmărește-ne în Discover

Adaugă-ne ca sursă preferată

„Pentru a lua parte la licitație, persoana interesată trebuie să achite, în prealabil, o garanție de participare de 10% din prețul de pornire al imobilului. Un aspect important este că, în cazul acestor achiziții, plata trebuie făcută, de regulă, din fonduri proprii, fiind aproape imposibil de apelat la un credit ipotecar în condițiile unei astfel de tranzacții. Există, însă, și o alternativă oferită de ANAF: posibilitatea achitării în rate direct către stat. Potrivit procedurii prevăzute de Codul fiscal, cumpărătorul poate achita un avans de 50%, iar diferența poate fi plătită în cel mult 24 de rate lunare.

Alte articole

ANAF ar putea acorda un scor de risc fiecărui contribuabil. e-Factura, SAF-T și casele de marcat, reunite într-o singură platformă

Tot mai mulți profesori oferă meditații, dar numărul celor care își declară veniturile la ANAF a scăzut

Pe de altă parte, un avantaj pentru potențialii cumpărători este faptul că prețul de pornire al imobilului poate fi mai mic decât valoarea sa de piață. Ulterior, dacă participantul câștigă licitația, suma achitată pentru participare se scade din prețul final, iar diferența trebuie plătită în termenul prevăzut de lege. Dacă nu câștigă licitația, taxa de participare îi este restituită”, a adăugat avocatul Bogdan Pițigoi.

Citeşte şi: Alocații copii octombrie 2026. Când intră banii pe card și când vine poștașul cu plicul

Ce document trebuie să verifici înainte să cumperi o locuință

„Înainte de a cumpăra un apartament executat silit, este esențial să fie verificată situația juridică a proprietății. Unul dintre cele mai importante documente este extrasul de carte funciară, care poate fi obținut de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), inclusiv online. Acesta arată dacă asupra imobilului sunt înscrise drepturi ale altor persoane, ipoteci sau alte sarcini. Trebuie avut în vedere și faptul că, în cazul vânzării silite, nu se datorează garanție pentru viciile ascunse. Apartamentul poate avea probleme care nu sunt vizibile la momentul achiziției, dar care necesită ulterior reparații costisitoare.

Trebuie verificată și starea apartamentului: funcționarea utilităților și a instalațiilor, precum și eventualele deficiențe care ar putea genera costuri suplimentare. Este important de verificat și dacă există restanțe la asociația de proprietari. Aceste datorii nu sunt preluate de noul proprietar. În cadrul procedurii de executare silită, asociația de proprietari se poate înscrie la masa credală și are posibilitatea de a solicita recuperarea sumelor restante din procedura de executare.

O atenție deosebită trebuie acordată și eventualelor neconcordanțe dintre descrierea proprietății din actele sau anunțul de vânzare și situația existentă în realitate. Dacă apartamentul este prezentat într-o anumită manieră, dar, la momentul achiziției, se constată diferențe sau deficiențe care nu au fost menționate, cumpărătorul își asumă consecințele și situația imobilului în forma în care acesta se află”, a mai precizat avocatul Bogdan Pițigoi.

Citeşte şi: UE ne cere să ne încălzim mai puţin la iarnă. „Ne confruntăm cu o criză a prețurilor corelată cu o criză a aprovizionării”

Cum scade prețul apartamentelor licitate de ANAF

Apartamentele sunt evaluate, apoi este stabilit un preț de pornire pentru licitație. Dacă acestea nu se vând la prima licitație, la a doua, prețul scade cu 25%, iar la a treia licitație ajunge la 50%. Dacă apartamentul tot nu se vinde, la următoarele licitații prețul rămâne la nivelul de 50%, însă există posibilitatea ca, de la cea de-a patra licitație, dacă există mai mulți ofertanți, prețul de vânzare să fie cel mai mare preț oferit dar nu mai mic de 25% din prețul de evaluare.

„Prețul unui apartament scos la licitație publică poate fi redus de la un termen la altul, în cazul în care imobilul nu își găsește cumpărător. La prima licitație este stabilit prețul de pornire, iar dacă vânzarea nu se realizează, la cea de-a doua licitație acesta poate fi redus chiar și cu 25%.

În situația în care apartamentul nu este vândut nici la al doilea termen, la cea de-a treia licitație prețul poate scădea cu încă 25%, fără a putea coborî însă sub 50% din valoarea inițială a imobilului. Prin urmare, după parcurgerea celor trei etape, proprietatea poate ajunge să fie scoasă la vânzare la jumătate din valoarea inițială, acesta fiind pragul până la care poate fi redus în cadrul acestei proceduri.

În acest caz, dacă la cea de-a treia licitație se prezintă cel puțin doi participanți, proprietatea poate fi adjudecată de cel care oferă prețul cel mai mare, cu condiția ca oferta să nu fie mai mică decât prețul de pornire stabilit pentru această etapă”, a mai explicat avocatul Bogdan Pițigoi.