Legea Nordis a intrat în vigoare. Cum sunt protejaţi cumpărătorii şi ce probleme reclamă dezvoltatorii imobiliari

Legea stabilește un cadru mult mai rigid pentru semnarea convențiilor de rezervare și a promisiunilor de vânzare-cumpărare, limitează drastic avansurile pe care dezvoltatorii le pot solicita și introduce obligații suplimentare privind înscrierea în cartea funciară și operațiunile de preapartamentare. Deși o parte dintre prevederi se vor aplica abia din martie 2026, majoritatea cerințelor devin obligatorii de la data intrării în vigoare.

Una dintre schimbările esențiale privește momentul în care poate fi semnată promisiunea de vânzare-cumpărare. Dacă până acum dezvoltatorii puteau încheia astfel de acte chiar înainte de obținerea tuturor autorizațiilor, noua lege impune condiții stricte. Promisiunea va putea fi semnată numai după ce autorizația de construire este notată în cartea funciară, iar în cazul condominiilor trebuie realizată operațiunea de preapartamentare și deschise cărțile funciare pentru viitoarele unități individuale. În plus, notarul este obligat să solicite înscrierea promisiunii în cartea funciară.

Practic, cumpărătorii nu vor mai putea semna acte și nu vor mai plăti sume mari pentru apartamente „pe hârtie”, ci doar după ce există garanții juridice clare privind autorizarea proiectului.

În etapa de rezervare, legea introduce restricții suplimentare pentru a preveni riscurile financiare. Convențiile de rezervare vor avea o durată maximă de 60 de zile, iar avansul plătit nu poate depăși 5% din valoarea imobilului. Dacă în acest interval nu se ajunge la semnarea unei promisiuni de vânzare sau a contractului final din culpa dezvoltatorului, acesta trebuie să restituie suma integral în maximum 30 de zile.

Alte articole

Guvernul Bolojan impune noi obligaţii dezvoltatorilor imobiliari. Ce informaţii vor fi nevoiţi să dezvăluie

Legea care ar putea preveni accidentele rutiere. Adoptată în 2022, nu este nici acum aplicată de Ministerul Transporturilor

Una dintre prevederile centrale ale legii este plafonarea avansurilor solicitate în cadrul promisiunilor de vânzare-cumpărare în funcție de stadiul construcției. Pentru structura de rezistență poate fi cerut un avans de maximum 25% din preț, iar după finalizarea structurii se pot solicita cel mult 20% pentru instalații. Restul sumelor pot fi achitate ulterior, pe măsura progresului real al lucrărilor.

Toate avansurile vor fi depuse într-un cont bancar dedicat exclusiv proiectului, iar accesarea banilor se va face doar cu aprobarea diriginelui de șantier. Conform articolului 6 din lege, „sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/ promisiunii de cumpărare/ promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare se depun într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului imobiliar, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării imobiliare respectivului proiect și numai cu ștampila «bun de plată» a persoanei responsabile/ dirigintelui de șantier, pentru partea de rezistență maximum 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maximum 20% din preț”.

Citeşte şi: Lucian Duță, reacție după ce ICCJ i-a anulat condamnarea la 6 ani de închisoare: „Adevărul este mult mai dureros de spus”

Această măsură împiedică folosirea banilor încasați pentru finanțarea altor proiecte, practică des întâlnită în industria imobiliară, și reduce riscul ca șantierele să fie abandonate.

Legea prevede și sancțiuni severe pentru nerespectarea regulilor, incluzând amenzi de până la 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului. Totuși, aplicarea acestora ridică semne de întrebare, în condițiile în care multe companii nu realizează cifră de afaceri până la finalizarea proiectului.

O altă componentă a legii, cu aplicare amânată până la 8 martie 2026, vizează preapartamentarea, procedura prin care se deschid cărți funciare individuale pentru apartamente înainte de recepția finală a clădirii. Autoritățile au amânat implementarea pentru a adapta sistemul informatic. Până atunci, se aplică doar obligația înscrierii autorizației de construire pentru fiecare unitate și notarea promisiunilor în cartea funciară.

Forma finală a legii, votată în Camera Deputaților, diferă substanțial de varianta inițială aprobată de Senat. Două prevederi considerate favorabile cumpărătorilor au fost eliminate: reducerea cu 25% a onorariului notarial pentru clienții însoțiți de avocat și acordarea statutului de creditor privilegiat cumpărătorilor în caz de insolvență a dezvoltatorului.

Reprezentanții industriei imobiliare au reacționat rezervat la noile modificări. Antoanela Comșa, Deputy CEO într-o companie de dezvoltare, consideră că legea lasă loc de interpretări și nu este suficient de precisă în privința folosirii avansurilor.

„Sumele achitate ca avans se depun într-un cont distinct. Asta nu înseamnă cont blocat, ci cont dedicat proiectului. Pot fi folosite doar pentru dezvoltarea acestuia și doar cu ștampila diriginelui de șantier. Dar în lege nu scrie nicăieri că pot fi utilizate doar pentru structură și instalații. Doar că pentru structură am limita de 25%, iar pentru instalații 20%. Restul unde intră? În finisaje? În utilități? Textul nu este suficient de clar.”, a declarat aceasta, pentru Digi 24.

Ea pune sub semnul întrebării și eficiența sancțiunilor prevăzute.

„Dacă dezvoltatorul folosește banii în alt scop, amenda este de 1% din cifra de afaceri. Dar dezvoltatorul nu are cifră de afaceri până nu finalizează proiectul. 1% din zero înseamnă zero. Nu înțeleg cum protejează legea cumpărătorul de cineva care nu are intenții corecte.”, completează Comşa.

O altă problemă ridicată de dezvoltatori este lipsa normelor de aplicare.

„Ce facem cu promisiunile deja semnate? Cu avansurile deja stabilite? Nimeni nu știe să răspundă. Legea se aplică de azi, dar fără clarificări. E o nebuloasă.”, încheie Antoanela Comşa.

Citeşte şi: Reacţie dură a judecătoarei Adriana Stoicescu după apariţia documentarului Recorder „Justiţie capturată”: „E despre descălecarea lui Voineag, înscăunarea unui kovesist şi reluarea cătuşiadei TV”